Qué es
El capital preferente se ubica entre el préstamo sénior y el capital común del patrocinador. Se paga antes que el capital común y después que el prestamista sénior, y a cambio de esa posición lleva un retorno definido y un conjunto definido de derechos.
Su pariente cercano es el financiamiento mezzanine, que ocupa un terreno parecido en la estructura pero se documenta como deuda garantizada por una participación en la propiedad, no como una posición de capital. Cuál encaja depende de lo que permita el prestamista sénior, de cómo esté estructurada la entidad propietaria y de lo que el patrocinador quiera proteger. Trabajamos con ambos.
Cuándo usarlo
El capital preferente es un instrumento de precisión. Se gana su costo cuando la alternativa es una operación más pequeña, una posición diluida o ninguna operación.
- El monto sénior llegó por debajo de lo que la capitalización requiere y hay que llenar la brecha.
- Quiere preservar la propiedad del capital común en lugar de vender una porción mayor de la operación.
- Un desarrollo o reposicionamiento necesita capital adicional para llegar a la terminación o a la estabilización.
- Una recapitalización necesita sacar a un socio o retirar una posición existente.
- Está llevando varios proyectos a la vez y quiere repartir el capital del patrocinador entre más de ellos.
Cómo lo estructura y lo coloca Ordeg
La economía del capital preferente se lleva casi toda la atención. Las cláusulas de control deciden si un patrocinador sigue manejando su propio activo, y ahí es donde nos enfocamos.
Trabajamos los términos que realmente gobiernan la relación: qué desencadena un cambio de control, qué derechos de aprobación aplican a las decisiones importantes, cómo y con qué calendario se paga la posición, cómo fluye un evento de capital, qué pasa si el plan de negocio se atrasa y cómo se acomoda la posición frente a los requisitos entre acreedores del prestamista sénior. Después armamos la estructura para que el préstamo sénior y el tramo preferente sean compatibles antes de que cualquiera de los dos vaya a comité — no después, cuando volver a documentar cuesta semanas.
Como el capital es un animal regulatorio distinto a la deuda, mantenemos la discusión pública sobre él en términos generales y tratamos las estructuras específicas en privado, bajo mandato, con asesoría legal donde corresponde.
Para quién es
Patrocinadores y desarrolladores con un proyecto activo en el sur de Florida, un plan de negocio creíble y una brecha real entre el monto sénior y la capitalización total.
Aquí es también donde los patrocinadores transfronterizos más suelen necesitar un socio que traduzca algo más que el idioma. Los inversionistas de Venezuela, Colombia, Ecuador y Argentina que colocan capital en Miami-Dade y Broward con frecuencia estructuran a través de entidades y esquemas de propiedad que un socio de capital local va a querer revisar con cuidado. Hacemos ese trabajo en inglés y en español, y lo hacemos antes de que la operación salga, no en medio de la debida diligencia.