Qué es
La deuda sénior es el financiamiento hipotecario de primera posición que fondea la mayor parte de una adquisición, un desarrollo desde cero o un reposicionamiento. Va por delante de cualquier otro dólar en la estructura, y por eso sus términos fijan los límites de toda la operación.
Estructuramos tres formas muy relacionadas. Deuda sénior permanente para activos estabilizados que generan flujo de caja. Deuda puente para el período entre hoy y la estabilización — arrendamiento, renovación, reposicionamiento o una venta pendiente. Y deuda de construcción que fondea un proyecto desde cero en desembolsos contra una tabla de valores a medida que el edificio sale del suelo.
Cuándo usarla
La forma correcta de deuda sénior sigue al plan de negocio, no al revés. Un activo multifamiliar estabilizado en Brickell con tres años de historial operativo limpio es una conversación de financiamiento distinta a la de una nave industrial en Doral que se convierte en almacén frigorífico.
- Adquirir un activo estabilizado y asegurar financiamiento sénior de largo plazo.
- Comprar una propiedad que necesita arrendamiento, mejoras de capital o un reposicionamiento antes de poder cargar deuda permanente.
- Construir desde cero producto multifamiliar, hotelero o industrial en un terreno que ya controla.
- Refinanciar un préstamo que vence o una facilidad cara de corto plazo antes de una fecha límite.
- Recapitalizar una sociedad manteniendo el activo en su lugar.
Cómo la estructura y la coloca Ordeg
Analizamos la operación antes de llevarla a ningún lado. Eso significa armar el modelo, someter los supuestos de renta y gastos a comparables reales del sur de Florida, estresar la cobertura e identificar cada punto que un comité de crédito va a encontrar — porque lo va a encontrar, y es mucho más eficiente tener la respuesta lista que sorprenderse a mitad del proceso.
A partir de ahí, emparejamos el proyecto con el capital que realmente encaja con su perfil: la estructura correcta, el cronograma correcto, el apetito correcto por el tipo de activo y la historia. Empaquetamos la operación para que sea fácil de analizar, corremos un proceso disciplinado en lugar de un envío masivo, y negociamos los términos que le importan a un patrocinador — monto, flexibilidad de prepago, recurso, estructura de reservas y covenants, mecánica de desembolsos y las opciones de extensión que lo protegen si el mercado se mueve.
Nos quedamos en el expediente durante la debida diligencia, el avalúo y el cierre. Las operaciones no mueren en la hoja de términos; mueren en los sesenta días siguientes, y ahí es donde un defensor del lado del patrocinador se gana la comisión.
Para quién es
Inversionistas, desarrolladores y patrocinadores de EE. UU. que operan en Miami-Dade y Broward — desde una primera adquisición de escala institucional hasta un desarrollador recurrente con varios proyectos a la vez.
Y patrocinadores internacionales, en particular inversionistas de toda América Latina — Venezuela, Colombia, Ecuador y Argentina — que colocan capital en bienes raíces del sur de Florida. Las operaciones transfronterizas traen su propia fricción: la estructura de la entidad, un historial de crédito que no viaja, los estándares de documentación y la familiaridad del prestamista con el patrocinio extranjero. Resolvemos todo eso en inglés y en español, desde la primera llamada hasta la mesa de cierre.